不動産を高く売りたい方
－仲介売却－

ご所有の不動産売却を考える時、こんな悩みはありませんか？

不動産を手放そう、と思う状況は人それぞれ、さまざまなシチュエーションが考えられます。たとえば、こんな悩みを一人で抱え込んでいませんか？

  • 会社が大きくなってきたので、今の場所を売って広い場所に移りたい
  • 想定外の事態を想定して、余剰な不動産を現金化しておきたい
  • 全機能を本社移転するために、支社を閉めて本社機能を強化したい
  • 子供に会社を相続したが、業種変更のために現在使用している社屋を手放したい
  • 転勤で遠方へ引っ越すことになったので、家を売りたい
  • 変動型の住宅ローンを支払い中だが、予定通りの収支にならずに苦しい
  • 不動産を相続したが、兄弟姉妹で共有名義のため現金化して分配したい
  • 所有しているマンションやアパートの維持管理が大変なので手放したい
  • 離婚に伴い財産分与が必要だ

売買成立までのスピードは一般的ですが、上記のような問題を解決できるのが仲介売却です。

仲介売却とは、こんな売却方法です

仲介売却で不動産を売るとは、売却を委託された不動産会社が不動産流通システムへの掲載を開始して積極的に売却のための活動をし、購入希望者が現れたら価格や引き渡し条件、時期等の各条件を協議した上で売却する方法です。一般の方が言う不動産売却の中の最もスタンダードな方法です。

不動産の仲介売却では、最優先事項を売り主様と買主様両者の希望とことん活かすこと。不動産会社は売り主様から仲介売却の依頼を受けると、立地や周辺情報を徹底的に調べ上げて売却予定不動産の査定を行います。売り主様は査定依頼を一社の不動産会社に絞る必要はありません。医師のセカンドオピニオンのように、複数社に見積もり依頼をするのが良いでしょう。同時に売り主様は、各不動産会社の得手不得手や特徴を各社の対応を根拠に判断するのも良いでしょう。
その後、不動産会社は自社の査定と売り主様の希望を協議のうえ、売却金額を設定します。
続いて購入希望者との協議をスタートし、双方の希望が一致し納得いただければ売買契約に進んでいきます。

不動産査定から売買成立までの期間は数週間のこともあれば、３～６カ月程度かかることもあります。一般的には３カ月前後で売買成立するケースが一番多く、それ以上になる場合は一旦売却情報を下げて価格面等見直しをして再度売却情報を登録することが多いようです。

仲介売却の特徴

どんな売却方法にもメリットとデメリットはあります。仲介売却のメリットは、売り主様にとって不動産を最も高額で売り抜ける可能性が高いことです。条件の合った購入希望者が現れるまでじっくり時間をかけるので、他の方法と比べて高値が付く可能性があります。

売り主様にとってのデメリットは、売り主様の想定以上に時間がかかってしまうかもしれないことです。通常３カ月程度で動きが出てきますが、条件が合わなければ契約が進まないため、思いのほか時間がかかることが考えられます。

仲介売却の媒介契約

売り主様が、不動産会社に対し正式に売買の仲介を依頼をする時は、不動産会社との間で媒介契約を結ぶことになります。これは宅建業法に定められた契約行為の一つであり、必ず締結しなければなりません。

この時、売り主様は希望売却価格等について、不動産会社は係る手数料等について十分に説明し契約を締結することで、互いに誤解や不利益を受けないようにすることができます。

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の３つの種類があり、特徴は表のとおりとなっています。（公益社団法人　全日本不動産協会の内容を引用しています）

専属専任媒介契約 売買の仲介を依頼する不動産会社を一社のみとし、同時に他不動産会社に仲介を依頼することは契約で禁じられています。さらに、自力で見つけてきた購入希望者が居た場合であっても依頼した不動産会社を通じて取引をしなければなりません。
専任媒介契約 専任媒介契約をした場合、同時に他社に依頼することはできませんが自力で探した購入希望者については不動産会社を通さない取引が可能です。
一般媒介契約 一般媒介契約では、複数の不動産会社に同時に仲介依頼をすることができ、自力で探した購入希望者と不動産会社を通すことなく売買契約を進めることができます。
専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
複数社への同時依頼XX〇
自力で探した購入希望者との直接契約X〇〇
契約の有効期間３カ月以内３カ月以内制限は無い
指定流通機構への登録媒介契約締結の日から５日以内媒介契約締結の日から７日以内義務はない
途中経過の報告義務１週間に１回以上２週間に１回以上義務はない

専属専任媒介契約と専任媒介契約（以下、「専任媒介契約等」）に関する法規制

媒介契約の有効期間 専任媒介契約等は、依頼者にとって拘束力の強い契約であることから、有効期間は3ヶ月（契約更新の場合も3ヶ月）以内となります。なお、3ヶ月を超える契約を締結した場合でも、有効期間は3ヶ月と見なされます。
指定流通機構（レインズ）への登録等 専任媒介契約等を締結した不動産会社は、媒介契約を締結した日から法定の期日以内（※）に、仲介依頼を受けた物件の情報を指定流通機構（レインズ）へ登録しなければなりません。指定流通機構は、宅地建物取引業法に基づき、不動産情報を集約した上で、他の不動産会社に物件情報を提供しています。この制度の目的は、物件情報をより多くの不動産会社に提供することで、最適な買い主を探すことにあります。そして、専任媒介契約等を締結した不動産会社が、自社の購入希望顧客との取引を優先して、情報を抱え込んでしまうなどの不適切な行為を防止しています。
※専属専任媒介契約の登録期日：媒介契約締結の日から5日以内
専任媒介契約の登録期日：媒介契約締結の日から7日以内
業務処理状況の報告 専任媒介契約等を締結した不動産会社には、仲介業務の実施状況（販売活動の状況など）を依頼者へ報告する義務が課せられています（報告の頻度（※）は法律で定められています）。このような規制によって、不動産会社に適切な業務遂行を促すとともに、依頼者が不動産会社の活動状況を定期的に確認する機会を確保しています。
※専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度：1週間に1回以上
専任媒介契約を締結した場合の報告頻度：2週間に1回以上

レインズとは

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。不動産会社は、お客様から仲介依頼を受けると不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買いたい方や借りたい方をお探しします。依頼を受けた不動産の面積や住所、外観や特徴、周辺情報、写真等のあらゆる情報を細かく登録して会員全体で閲覧しますので、購入希望者を素早く見つけることに役立ちます。