不動産各種ローンにお悩み方
－任意売却－
ご所有の不動産各種ローンの支払いにお困りの方
何年も前に思い描いた未来と現在、あのころ描いた青写真の通りになってますか？毎月の支払に押しつぶされそうになったりしていませんか？
夢と希望を持って描いた未来。人生の勝負をかけて始めた自営業は順調に右肩上がり、手狭になった事業所を拡大したり、新しく増える家族のために頑張って購入した住宅、これらは国の安定した経済や景気によってこそ実現できるものです。もし、現在お客様の置かれた状況が昔描いた未来と違ってしまっていたら？
苦しい状況を必死で維持するのが最善ではないかもしれません。思い切って全ての計画を白紙に戻して設計を建て直し、これから始まる別の未来を創っていけば良いのです。
- クレジットカードローンなどを背負っているが、家は持ち家なので安心している
- 事業の運転資金が回らなくなりそうだが、社屋や家が自分名義なので大丈夫
- 徐々に支払額が上昇する住宅ローンを組んだが、給料が年々下がっているので支払いが苦しい
- 税金や保険料などの滞納が、かなり大きな金額になってしまった
- 金融機関や公共料金滞納の督促通知が来た
- 所有不動産に差し押さえがかかっている
- 裁判所から所有不動産の競売開始決定通知が届いた
- 借金があまりに大きすぎて返済しきれない
- 所有不動産を全て競売されても、なお負債が残ってしまう
お客様所有の不動産がありローンや税金等滞納がある場合、ご所有の不動産を競売にかけられる可能性があります。
このような状況で不動産を手放す場合は「任意売却」が有利です。
任意売却ってなに？
住宅ローンだけではなく、カードなど金融機関やその他借り入れに対する支払いが滞るようになると、お客様所有の不動産が競売にかけられる可能性があります。
不幸にしてそのような状況に陥った場合、各債権者と話し合いのうえで自発的に売りに出すことができます。このような債務整理方法の一つです。
不動産購入の際には各種ローンを利用することが多いと思いますが、このとき購入する不動産物件へローン完済まで債権者の権利が付いていることがあり「抵当権」と呼びます。お客様が購入した物件について不動産登記簿謄本を法務局で取り寄せて確認すると「抵当権」と書いてあり、抵当権者がローンを組んだ金融機関等になっています。万が一購入した不動産のローン支払いが滞るなどすれば、この抵当権を元に金融機関は不動産差し押さえを行うのが一般的です。「抵当権」は購入時にローンを組んだ金融機関だけではなく、金融機関からその他借り入れをした場合、重ねて付いていることがあります。その場合も、不動産に差し押さえを行い、競売にかけることで融資の回収を計ることがあります。
一般的に競売にかけられた物件は市場価格より安くなることが多く、この金額を返済に使うのでため、支払いを滞納してしまった側（債務者）にとって不利な金額（債務者側が想定していた金額より安く）になることがあります。
このような事態をできる限り回避するために、全ての債権者と話し合い、競売の事前に物件を手放して返済に充てることが「任意売却」です。
任意売却が可能な期間
任意売却はいつでもできること、ではありません。なぜならローンを組んでいる側（債務者）が分割で返済する権利（期限の権利）を喪失すると、金融機関側（債権者）は残っている借金を一括で請求することができ、債務者が一括返済できない場合、担保になっている物件を強制的に売却、債務を回収することができるからです。
住宅ローンの場合、３カ月程度支払いを滞納すると任意売却が開始できるようですが、６カ月を超えると期限の利益を喪失します。
競売開始決定通知が届いた！？
こちらも住宅ローンを例に考えます。
住宅ローンの滞納を続けると、債権者（保証会社）が担保となっている不動産を競売にかけることを裁判所に申し立て、裁判所がそれを受理したことを知らせる競売開始決定通知書が届きます。これは住宅ローンを滞納してからおよそ9か月程度で送られてくるうようです。
なぜ、債権者が金融機関ではなく保証会社なのか、これは、債務者が分割で返済する権利（期限の権利）を喪失したことにより代位弁済を保証会社が行うためです。保証会社が一括で代位弁済を行ったことにより、債権者が金融機関ではなく、保証会社になります。
競売開始決定通知を放置すると・・・
競売開始決定通知書を放置すると、概ね６カ月程度で競売により強制的に売却されてしまいます。競売で売却されてしまうと、物件から退去する日について、こちらの意思を反映することなく決定されてしまいます。退去を拒否したとしても競売の落札者が引渡し命令を取得した場合、強制退去になってしまいます。
競売になってしまった不動産物件は市場価格の７割程度で落札されることが多いようで、とても不利な状況に立たされてしまいます。
競売と任意売却
競売になってしまった場合、競売執行官が物件について訪問調査を行い、裁判所や新聞等に物件情報が出てしまうため近隣の方に知られてしまう可能性があります。落札価格も市場価格に比べて安い傾向にあります。
対して任意売却は、一般の不動産売却と同じなのでお客様のプライバシーも最大限守られ、売却価格も市場価格に比べて大きく譲歩することはありません。退去の時期も、通常の不動産取り引きと同じように買主様との話し合いにより自由に決められます。
任意売却、その後・・・
任意売却で不動産を売却する場合、通常取引と違う部分もあり債権者とも話し合いを持って同意を得ないといけません。
任意売却の勝負所とは、正にこの債権者との話し合いです。債権者としっかり話し合い、お客様の債務がゼロになるよう努力します。努力及ばずゼロにならない場合せっかく不動産を手放したにもかかわらず債務が残る結果になってしまいます。
私たちは、この話し合いを弁護士・司法書士・行政書士等の同席または指導を受けながらお客様と債権者たちの話し合いに臨みます。
この話し合いで競売を回避し、不動産を市場価格に近い価格で売買し、債務をゼロにして、お客様の引越し代金、再出発のための資金を残したいと考えています。