土地をできるだけ高く売却するポイント

土地を売却しようと決心したら

まず最初にしなければいけないのは不動産会社を選ぶこと。

町の不動産会社に特徴があり、外観からは判断できませんがそれぞれ得意分野を持っています。
戸建住宅に強い不動産会社、賃貸マンションやアパートが得意な不動産会社、商店等テナントが得意な不動産会社、事業用土地建物が得意な会社。

私たち住まいるハウスは事業用物件が得意な不動産会社です。
事業用の土地、一棟丸ごと売買の仲介、地目の山林や原野も含めて事業用物件と呼ばれる種類の不動産に強く、他社にはない経験や情報収集能力を持っており「売り」「買い」どちらも自信とプライドを持って仕事をしています。

売りたい土地の状況把握

2番目にしなければいけないのは、自分が売ろうとしている土地の地目や相場の把握でしょう。

地目は全部で２３種類あることを御存知でしょうか？
「田」「畑」「山林」「原野」「牧場」「塩田」「池沼」「鉱泉地」「境内地」「墓地」「運河用地」「水道用地」「用悪水路」「ため池」「保安林」「公衆用道路」「公園」「雑種地」「堤」「井溝」「学校用地」「鉄道用地」「運河用地」で全２３種です。
そして次に気にしなければならないのは都市計画の区域区分。
「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引区域」の３種類があり、お客様がお持ちの土地も、おそらくこの３種の中のどれかだと思われます。
（実際の法律では、さらに区域区分の中で細かく分かれていて、それらの把握が重要です）

これらを把握したら、価格の調査です。
「実勢価格」「路線価」「公示地価」の３つを調べていきましょう。

実勢価格とは

実勢価格とは、不動産会社が実際の売買に使用している価格に最も近い価格で、調べるためにはインターネットや地域のチラシ等を利用し情報を集めます。大手不動産会社のWebページなどは情報量が多いので参照するには良い媒体だと思います。

路線価とは

実勢価格を調べていると、調べれば調べるほど会社ごとの差が大きくてよくわからないことがあります。なぜなら、「売りたい価格」＝「実勢価格」ではないからです。「売りたい価格」は売りたい側の希望値なので、実際にその価格のまま取引されているわけではありません。
そこで活躍するのが国税庁の公示している「路線価」です。国税庁は「路線価」を元に「相続税」や「贈与税」の計算をしています。ただ、「路線価」は「実勢価格」と比べると３割程度低い価格になっているため「売りたい土地の価格相場 = （前面道路の路線価÷0.8）×1.1」の式を使って求めるのが良いかもしれません。

公示価格とは

公示価格とは、地価公示法に基づいて、都市計画区域内外で設定された公示区域の1月1日時点の正常な価格を調査・公表する制度で、これを公示価格（地価公示）といいます。

国土交通省のサイト「土地総合情報システム」では、公示価格（地価公示）を調べることができ、各市町村役場でも閲覧可能です。

不動産鑑定時にも使用される価格で、県が公表する「基準価値」を共に参考にすると良いでしょう。

売却予定地が持つポテンシャル

お客様が売却予定の土地は、予想外のポテンシャルを秘めているかもしれません。

土地価格は各市町村の都市計画や日本国の経済状態に大きく左右されるので注意が必要です。

お客様の売却予定地に「国道」「県道」「市道」など通る予定があったり、周辺地域に発展の予定があれば価格は値上がりします。それらの計画が立ち消えになれば値下がりする可能性もあるでしょう。周囲に高速道路が開通し、インターチェンジができる予定がある等でも値上がりが期待できます。

土地売却時に注意したいこと

隣地との境界線と古家など残置物

土地の取引をする場合、隣地（売りたい土地に接している全ての面）の所有者に立ち会ってもらい境界を確認する必要があります。
ここで全ての人に確認して合意をもらわないと後でトラブルの元となりますので注意が必要です。東京都心などではあまり遭遇しませんが、千葉県内の土地は境目に壁が建っていることよりも、お茶の木など植物で示している場所を多く見受けます。実際には法務局で取得する公図を元に確認するのですが、公図を作成するときに使ったはずの基準点であるコンクリート製の杭（地中に１メートル以上深く埋まっており、頭が数十センチ地上に出ています）がなかなか見つけられません。経年劣化で無くなってしまうことはありませんが、年数とともに土が被り地上から見えなくなっていることがあります。これらの杭は県または市町村が埋めた公的なものです。基準点を見つけると公図と見比べながら境界線を探すのですが、測量技術も日進月歩で古いものはあまり正確ではありません。公図の線は実際の線を縮小したものなので、その通りに実際の地形に合わせて拡大していくのですがなかなか現地と公図が一致しないのが現実です。そこで隣地の所有者にも確認するのですが、境界にしている植物も根の張り方によっては動いてしまうのであまりあてになりません。そこでこの話し合いがとても重要になってきます。

次に古家や小屋など残置物がる場合です。
これらは売り主様から見て「まだ十分に使える」かどうかはあまり関係なく、一定の年数を経たものは残置物と呼ばれてしまいます。「古家付き」と言う売却方法もありますが、場合によっては撤去や解体の必要があり、簡単に撤去できるものから基礎があるためにかなりお金をかけて解体しなければならない場合もあります。

土地についてはしっかり管理されているものとして、雑草や笹や竹など生えていないと思いますが、このように綺麗な状態を保っていないと売却金額に影響を及ぼします。

法的な売却準備の必要性

お客様は売却しようとする土地の登記簿謄本（全部事項証明書）を法務局で取得してみてください。
土地の住所（大字、小字含む）、地番、面積、地目が正確にわかります。同時にその土地の所有者や抵当権、地役権等の権利も確認することができます。まず、土地所有者が売り主様の名義になっているかどうか確認してください。そして土地の履歴の中で共有者（多くは先代のころの兄弟たち）が居ないかどうか、土地名義が親名義でまだ自身の名前になっていない相続未登記地になっていないかどうか確認してください。

売却しようとする土地に共有者がいると、全ての共有者の同意が必要になり、相続未登記地の場合は最初にご自身が相続する必要があります。手続きがかなり煩雑なので司法書士に頼むことになることが多いようです。相続の権利者が複数いる場合は遺産相続分割協議書等があると処理が早く済むかもしれません。

余談ですが、田や畑など農地については、農家同士でないと貸借も売買もできません。この場合の農家とは各市町村にある農業委員会に農家として登録してあることを言います。