不動産売却成功のための３つの秘訣
秘訣１
不動産売却の基本
３つの売却方法
秘訣２
売却時に必要な費用
売却時の費用
秘訣３
当社が選ばれる理由
地元密着型店舗の強み
不動産３つの売却方法 任意売却・仲介・買取
不動産売却の基本的な考え方を学ぶ
不動産売却で失敗しないためには、３つの基本的な売却方法やさまざまな諸費用、どんな不動産会社を選んだら良いのか、などをしっかり把握し理解を深めておく必要があります。まずは不動産売却するために３つの基本的な売却方法について見ていきましょう。
任意売却
任意売却とは債権者と話し合い、債権放棄を伴って不動産を売却する事です。
- この場合、不動産を売却した代金で債務を完済出来なくても抵当権は抹消されますので、買主さんに迷惑が掛かることは有りません。
- 例を挙げると
- 住宅ローンがまだ２０００万円残っている。毎月１０万円づつ返済してきたが、会社が倒産していまい失業してしまったのでローンの返済が数か月間滞ってしまった。
- 今この住宅を売却しても相場が下がっており、せいぜい１０００万円程度でしか売却できない。
- だから、「売却しても残債が残るので売却できない。」ことになる訳ですが債権者と話し合い、相場での売却を可能にします。
- 別の例では
- 銀行融資を受けてアパート、マンションを建てたが空室が多く、また賃料相場が下がってきたので家賃収入ではローンの返済が出来なくなった様な場合。
- 事業拡大のため銀行融資で倉庫、工場を建てたが業容悪化で融資の返済が出来なくなった様な場合。
- 競売になる前に自分の判断で売却したいお客様にお勧めです。
以上の場合も同様です。
住宅ローンなど借金返済が困難なお客様、問題を一緒に解決しましょう。
当社は弁護士、司法書士、行政書士、税理士など法律の専門家も一緒にお客様の問題解決にあたります。
もし、すでにお客様の元にたくさんの督促状や督促電話がかかっている状態であれば、即座に止めてもらいましょう。静かな状態を作って落ち着いて対処法を考えませんか？競売までの時間はあまりないかもしれませんが、急いで任意売却すれば市場価格に近い金額で売却できるチャンスがあります。ぜひ、ご相談ください。
不動産仲介
この方式は不動産売却の一般的な方式です。
- 当社が売主様より売却のご依頼を受けましたら
- レインズ（不動産流通システム）への掲載
- チラシ広告
- 近隣へのポスティング配布
- 自社ホームページへの掲載
- ポータルサイトへの掲載
- 当社が提案させていただく売却金額はおおむね３~６月以内に売却が出来ると思われる金額を提案させて頂きます。
もちろん売却の金額は売主様に決定権が有りますので、もっと高い金額で売りに出すことは問題ありません。 - 売却までに時間を掛けることが可能で、「どうせなら少しでも高い金額で売却したい。」という方に向いています。
- お客様には不動産価値を維持するため、ご所有不動産の草刈り、清掃等の維持管理をお願いする場合が有ります。
- 売却が成立した際は、当社に法廷の仲介手数料をお支払いいただきます。
以上の広告活動により買主様に告知して買主様を探すことになります。
不動産買取
ご所有の不動産を素早く売却したいお客様に向いています。
- 金額の折り合いが付けば当社がお客様の売却不動産を直接購入させていただきます。
- 当社は購入の後、リフォーム等を実施の後、最終的お客様に売却することになります。
- 最終的なお客様に購入して頂く金額は相場の金額となりますので、当然として当社が売主様より購入させていただく金額は相場の金額よりも安くなってしまうことを御承知願います。
- 買取のご依頼を受けましたら最短で概ね１０日程度で買取させていただきます。
但し、物件により購入出来兼ねる場合もありますのでご容赦願います。 - また、非常に高額な物件など当社では対応出来ない場合、他の買取業者さんを紹介させていただく場合もあることをご了解願います。
売却時に必要な諸費用
売却時にかかるさまざまな費用
不動産売却をする時に、いったい費用はいくらかかるのか？考えたことがあるでしょうか。不動産売却には不動産屋に支払う手数料のほかにも申請にかかる収入印紙、行政書士または司法書士に支払う費用、税金など必要経費とも言うべき諸費用がさまざま発生します。これらの理解を深めておかないと、最終的に手元に残るお金がいくらなのかわかりません。この章では、これらについてできるだけ解りやすく説明します。
仲介手数料
なかなか覚えるのが大変なので、ザックリ「売買価格Ｘ３％＋６万円」と覚えてください。
より正確に計算するには、下の表のとおりです。
| 売買価格 | 手数料 |
|---|---|
| ２００万円以下の部分 | ５％ |
| ２００～４００万円以下の部分 | ４％ |
| ４００万円以上の部分 | ３％ |
印紙税
売買が成立した時に契約書を交わしますが、金額に応じて収入印紙を貼る必要があります。
| 契約書に記載された金額 | 印紙税/th> |
|---|---|
| ５０～１００万円 | ５００円 |
| １００～５００万円 | １,０００円 |
| ５００～１,０００万円 | ５,０００円 |
| １,０００～５,０００万円 | １０,０００円 |
| ５,０００～１億万円 | ３０,０００円 |
| １～５億万円 | ６０,０００円 |
譲渡所得税の計算（国税庁HPから引用します）
不動産の譲渡所得に対する税金です。
売買する不動産の所有期間（５年以上か否か）によって税率が変化するので注意が必要です。
| 取得費 | 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金（建物は減価償却費相当額を控除します。）や仲介手数料などの合計額です。 実際の取得費の金額が譲渡価額の５％に満たない場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算することができます。 |
|---|---|
| 譲渡費用 | １仲介手数料、２測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、３貸家の売却に際して支払った立退料、４建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。 |
| 特別控除額 | 収用などのとき：最高5,000万円 自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき：最高3,000万円 |
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
と言う計算式になります。
司法書士・行政書士の費用
売買が成立したら、各種届出をしなければいけません。
何をどうするか、の内容によって費用は大きく変わってきます。
当社が顧問契約をしている司法書士、行政書士の先生たちはシンプルな内容なら数万円からなど良心的な価格を提示してれます。もちろん仕事も信用できます。
売買すると、必ず発生するのが法務局で不動産登記簿謄本を取得して、所有権移転の変更をします。この時にローンの残債があれば抵当権が付いている可能性が高く、その他にも地上権や使役権など、さまざまな権利が設定されている場合があります。所有権を移転して売買を完了するには、これら権利関係を確実に整理しなければなりません。
当社が選ばれる理由・地元密着型店舗の強み
選ばれるには、複数の理由があった
当社を選んでくれるお客様にはいくつかの共通点があるようです。
共通しているのは、売買にまつわる「悩みと不安」です。
多くの人にとって、不動産取り引きは人生で何度も繰り返されるものではありません。取引金額も大きく、なにやら理解が難しい法律がいくつも絡み、今回の取引で不動産屋はいくら儲けを取るかわからず、司法書士や行政書士、ときには弁護士まで登場して法律を振りかざしてくる。このような悩みや不安に苛まれるのは当然のことです。
当社が行っているのは、ごく当たり前のことだけ。お客様が抱えている「悩みや不安」について、真剣に十分に満足していただくまで聞き、納得いくまで説明させていただく、と言うこと。
地元密着型の店舗であると言うこと
- 当社が設立したのは平成１４年、以来ずっと現在の場所を中心に不動産取り引きを継続しています。
- 周辺地域の情報に精通している
- 実際の物件周囲の状況が手に取るようにわかる
- 物件周辺に何かあり、どこまで何キロかの数字では表現できないことがわかる
- 物件所在地の住民に近い感覚で理解ができる
- 周辺地域の実際の取引価格に精通している
- 上記の理由から、「買いたい情報」も豊富に蓄積されている
- 現地情報に長けているので、アドバイスが的確
- 常に、売主・買主様両方に「ここで取引して良かった」と思っていただくことに注力している
- 地域の情報に長けていることは、素早い高額査定・高額買取に有利
長年、地元に根を張って取引を続けているのでネットワークが強い
地域密着型の小規模不動産業者は不安？大手は価格もスピードも安心？
大手不動産業者も地元の中小店舗も、売却物件は不動産流通システムのレインズに登録します。
こうすること日本全国すべての登録不動産業者が物件を閲覧でき、売り主様に有利になるよう素早く買主を求めることができるからです。
では、大手と地元中小の違いは何でしょう？
大手は全国支店の情報が多数あつまってデータ化されており、さらに周辺データを加味して数値化された情報をもとに動いていることが多いように感じます。
では、地元の中小は？
不動産流通システムのデータ、人と人とのネットワーク、数値化できない感覚と言う名の情報を元に判断していきます。その中にはパソコンの中に情報として載せることのない、「あそこのあの人が不動産を探してたな、、、」のような情報も大量に含まれています。
こうして考えると、地元密着の中小の方が有利なことが多いかもしれませんね。